不動産の相続｜遺言で決めておきたい6つのことを川崎の弁護士が解説

「川崎の自宅は、今も一緒に暮らしている長女に残したい。でも、ほかの子には何を渡せばよいだろう」。不動産を含む相続では、家を引き継ぐ人を決めても、ほかの家族の取り分や、将来売却するときの問題が残ることがあります。

遺言を考えるときは、「誰に渡すか」と一緒に、「その人が住み続けられるか」「ほかの家族に渡せるお金はあるか」「相続後に誰が手続を進めるか」まで考えておくと、家族が判断に迷う場面を減らせます。この記事では、不動産の相続に備えて遺言で決めておきたいことをご紹介します。

1. 引き継がせる土地・建物を特定する

まずは登記事項証明書を取り、土地と建物をそれぞれ確認します。土地の地番や建物の家屋番号は、普段使っている住所と異なることがあります。「川崎の実家」とだけ書くよりも、登記の記載をもとにどの不動産か分かるようにしておくと、相続後に引継ぎの対象を確認しやすくなります。

• 土地：所在・地番・名義・持分。自宅の敷地が複数の土地に分かれていないか、私道の持分がないかも確認します。
• 建物：所在・家屋番号・名義・持分。マンションでは、専有部分に加え、敷地に関する権利も確認します。
• ローンや契約：住宅ローンの残高、担保の有無、土地を借りている場合の契約、賃貸中なら賃貸借契約も確認します。

夫婦で共有している自宅の場合、遺言で引き継がせられるのはご自身の持分です。また、建物は自分名義でも、土地の登記が親の名義のままということがあります。名義や持分が想定と違うときは、まず実際の所有関係と、済んでいない相続手続がないかを確認しましょう。

2. 誰に、どの方法で引き継がせるかを決める

住み続けたい人がいるか、家を維持できるか、ほかの家族に渡せる預貯金があるかによって、選びやすい方法は変わります。

持分を半分ずつにすると、取り分はそろって見えます。ただし、共有の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。片方は売りたい、もう片方は住み続けたいというときに判断が止まることもあります。公平さを考えるときは、一人が不動産を引き継ぎ、ほかの人には現金を渡す方法も比べてみましょう。

3. 遺留分と支払いに使えるお金を確認する

遺留分とは、配偶者・子・親など、一定の相続人に保障された最低限の取り分です。遺留分に足りない配分をしたからといって遺言が直ちに無効になるわけではありませんが、足りなかった人から、不足額に相当する金銭を請求されることがあります。

実際の遺留分は、不動産の評価、相続人の構成、一定の生前贈与や債務などによって変わります。固定資産税の課税明細にある評価額が、そのまま売却できる価格とは限りません。遺言を作る段階で不動産の価値を概算し、家を売らずに支払うとしたら、何からお金を用意するかまで確認しておくと、配分を考えやすくなります。

4. 住み続ける人がいる場合は、相続後の住まいも考える

配偶者や同居の家族が暮らしている家を別の人に渡す場合は、相続後も住めるのか、修繕費や日々の管理を誰が担うのかを考えておきましょう。売却する予定があるなら、住み替え先やその費用も先に考えておくと、無理のない計画になります。

配偶者が自宅に住み続けたいときは、要件を満たせば、遺言で配偶者居住権を遺贈し、建物の所有権と住む権利を分ける方法もあります。たとえば、建物の所有権は子に渡し、配偶者は自宅に住み続けるという考え方です。

亡くなった方が所有していた建物に、相続開始時に配偶者が住んでいることなどが要件です。亡くなった方が配偶者以外の人とその建物を共有していた場合は取得できません。居住権を他人に譲ることもできないため、登記や維持費に加え、将来の売却・住み替えの予定も踏まえて選びましょう。

5. 遺言を実行する人と、予定が変わった場合の引継ぎ先を決める

遺言の内容を実行する人を遺言執行者といいます。遺言で指定でき、遺言の内容に応じて、財産の管理や登記などに必要な手続を進めます。指定する人には、あらかじめ引き受けられるか確認しておきましょう。

不動産を売って分けたい場合は、執行者の名前だけでなく、売る不動産、売却を行う権限、費用の精算、代金を渡す相手と割合まで文面に落とし込むことが大切です。執行者を指定しただけで、どの不動産でも自由に売れるわけではありません。売却を前提とする遺言は、手続を実行できる内容か事前に確認しましょう。

引継ぎ先に指定した人がご自身より先に亡くなることもあります。その人の子に自動的に引き継がれるとは限らないため、その場合の受取人も決めておくと安心です。個別に書かなかった預貯金や、後から取得した財産など、遺言に一つずつ挙げていない財産の行き先も検討しましょう。

6. 遺言の作り方・保管方法を選び、事情が変わったら見直す

自筆証書遺言を作る場合は、法律で決められた書き方に従い、相続後に原本が見つかるようにしておきます。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用すると、相続後の家庭裁判所での検認は不要です。保管時に形式面の確認は受けられますが、記載した内容や遺言の有効性が保証される制度ではありません。

公正証書遺言は、証人2人以上の立会いのもとで公証人が作成する方法で、相続後の検認は不要です。不動産がいくつもある場合や、売却、金銭の支払い、配偶者の居住を組み合わせる場合は、文面の内容を整理したうえで、公正証書にすることも検討できます。

自宅を売ったり買い替えたりしたとき、同居していた家族が転居したとき、受取人や執行者に指定した人が亡くなったときは、遺言の内容が今の状況に合っているか見直しましょう。

よくある質問

Q. 自宅を同居している子に残すには、ほかの子の同意が必要ですか？
A. ご自身の財産について遺言を作る際、ほかの相続人の事前の同意は原則として不要です。ただし、自宅の価値に比べて預貯金が少ないと、ほかの相続人の遺留分が不足することがあります。配分と支払いに使える資金を併せて確認しましょう。

Q. 公正証書遺言にすれば、遺留分の請求を防げますか？
A. 公正証書で作成しても、遺留分の請求ができなくなるわけではありません。遺言の方式を選ぶのと併せて、不動産を受け取る人とほかの相続人への財産の配分を検討してください。

Q. 遺言で不動産を受け取ることが決まっていれば、相続登記は不要ですか？
A. 遺言で取得する相続人が決まっていても、登記の申請は必要です。相続人は原則として、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。

不動産を含む遺言のご相談

「住み続ける家族がいる」「きょうだいのうち一人に家を残したい」「不動産はあるけれど、預貯金が少ない」。このようなときは、遺言を書く前に、家族の住まい・財産の配分・相続後の手続を一緒に整理しておくと、決めるべきことが見えてきます。

虎ノ門法律経済事務所 川崎支店では、不動産を含む相続や遺言書の作成についてご相談をお受けしています。お手元に登記事項証明書、固定資産税の課税明細、預貯金やローンの概要が分かる資料があれば、ご相談の際にお持ちください。

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参考資料

• e-Gov法令検索「民法」（共有・遺言・遺言の執行・配偶者居住権・遺留分）
• 裁判所「遺留分侵害額の請求調停」
• 法務省「配偶者の居住権を保護するための方策」
• 法務省「自筆証書遺言書保管制度」
• 日本公証人連合会「公正証書遺言に必要な資料」
• 日本公証人連合会「予備的な遺言」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」